一、基本案情:
1994年3月,赵某的父亲将北京市朝阳区平房乡黄杉木店#巷#号房屋卖与李某,房屋价款是35000.00元。双方未签订任何协议。达成口头协议后,李某将35000.00元购房款交给赵某的父亲。赵某的父亲将《集体土地建设用地使用证》交给李某。该房屋买卖行为得到黄杉木店村委会的同意。黄杉木店村委会房屋土地买卖建设负责人王某经办了此事并将《集体土地建设用地使用证》的土地使用者改为李某。
北京市朝阳区平房乡黄杉木店#巷#号房屋所在的宅基地使用人是赵某。在1994年,赵某十七岁,正在北京市某师范院校读书。
李某是北京市劳改局职工,城镇居民。
购买该房屋后,李某全家搬往该处居住,其全家人的户口也迁到此处。
1996年,北京市政府征用该村土地,先后做出《关于北京市大成房地产开发总公司建设征地的批复》(京政地[1996]003号);《关于朝阳区政府建设征地的批复》(京 政地[1997]075号),该村土地由集体土地转为国有土地。
2002年,黄杉木店村的全体村民已全部由农村户籍转为非农业户藉,村委会建制也被撤销。
2009年4月,赵某向北京市朝阳区人民法院提起诉讼,要求确认该农村房屋买卖合同无效
二、本案的特殊性及辩护思路:
我做为被告李某的代理人出庭应诉。
(一)本案的特殊性:
城镇居民不能购买农村房屋。这是国家法律法规明确规定的。在以往的司法判例中,凡是涉及农村房屋买卖的合同,大都判决买卖合同无效(只有同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同才认定是有效的)。
在本案中,李某是城市居民,其于1994年购买的房屋是农村房屋。但是,本案有特殊之处,即:该村村民已经转为城市居民,土地转为国有。
(二)本案的辩护思路:
针对本案的特殊性,我们确定的辩护思路为:
1、赵某已经转为居民,不再具有集体经济组织成员身份;
2、该村土地已经国有化,可以依法转让。
三、一审法院的意见及其判决:
一审法院认为,平房乡黄杉木店村的土地已经被征用,由集体土地转化为国有土地,因此,该房屋买卖并不违反国家的强制性法律法规,属于合法有效的合同。判决驳回原告的诉讼请求。
{参见:朝阳区人民法院民事判决书【(2009)朝民初字第16015号】}
【刘维昭律师13522466520】
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