离婚房产分割时，得到房屋的夫妻一方需要向另一方支付房屋补偿款。如何计算房屋补偿款，目前没有统的一方法。最高院、北京高院、基层法院都有自己的计算方式。我作为律师，也有自己的计算方式。
离婚分割的房产涉及多种情形，本文仅仅讨论夫妻一方婚前购买婚后共同还贷的房屋，即：夫妻一方婚前支付了首付款和部分按揭贷款，婚后夫妻双方共同还贷的房屋。
一、最高人民法院的房屋补偿款计算公式
最高人民法院民一庭认为，夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。不动产升值率是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。即：
房屋补偿款=共同还贷本息×【不动产现价格÷（购买时不动产价格+共同还贷的利息部分＋其他费用）】×50%
这个公式实际上是有问题的的。最高院的吴晓芳法官指出，对于一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。【参见：《不动产婚内共同还贷及增值的计算》作者：最高人民法院民一庭吴晓芳，杜万华主编，最高人民法院民事第一庭编，《民事审判指导与参考》（2016年第一辑（总第65辑））人民法院出版社2016年6月出版】。因此，其计算公式应当是：
房屋补偿款=共同还贷本息×【不动产现价格÷（结婚时不动产价格+共同还贷的利息部分＋其他费用）】×50%
二、北京高院的房屋补偿款计算公式
2014年11月17日，北京市高级人民法院在《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》指出，房屋补偿款的计算公式为：
房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。
北京高院的计算公式同样存在问题。理由可参见吴晓芳法官的文章《不动产婚内共同还贷及增值的计算》。参照高院的意见，对于一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，其计算公式应当是：
房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（结婚时房屋价格＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。
三、北京市海淀区法院杨静法官的计算公式
2018年7月16日，杨静法官在《审判前沿》发表了《婚前个人房产婚后共同还贷的增值利益计算》，提出了一个分割公式：
一方应获得的款项=婚后共同还贷的部分/房屋的总成本*婚姻期间房屋增值/2+婚后共同还贷的部分/2。
房屋总成本=首付+贷款本息（婚前还贷+婚后还贷+未还贷款），
婚姻期间房屋增值=离婚前的增值收益-结婚前的增值收益=（离婚时房屋价值-购买时房屋价值）-（结婚时房屋价值-购买时房屋价值）=离婚时房屋价值-结婚时房屋价值
杨静法官是根据价值比例计算的房屋补偿款。我认为，在不同时期，同样的价款对应的房屋份额不一致，该公式是有缺陷的。
四、刘维昭律师的房屋补偿款计算公式
我认为，补偿款应当是婚后还贷本息和对应的房产增值利益之和的二分之一。关于房产增值，应当根据婚后共同还贷对应的房产比例计算。首付款对应的房产比例是一定的。每月的还款数额是等额的，其对应的房产比例也是等额的，计算公式应当是：
补偿款数额=｛（离婚时房屋价格-结婚时房屋价格）×【（1-首付款÷购房价格）×（共同还贷本息÷贷款本息总和）】｝÷2+婚后还贷本息÷2
通过上述四种公式计算的房屋补偿款数额并不一致。根据杨静法官的公式计算的补偿款数额最多，其次是我的，再次是最高院的，最少的是北京高院的。其中，我和杨静法官的数额比较接近，而最高院和北京高院的数额比较接近。两者存在不小的差距。究竟采用哪种方式，您自斟酌。
【刘维昭律师：13522466520】
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