居住权的类型及其设立方式

居住权的类型及其设立方式

居住权是《民法典》设定的新型物权，其主要目的是解决特定人群的居住问题，尤其是老人、再婚夫妻、离婚时处于弱势的妇女、保姆等。本文根据《民法典》的规定，对于如何设定合法有效的居住权进行分析研究，以切实保障居住权人的合法权益。

一、居住权及其类型

居住权是指以满足生活居住为目的，对他人的住房所享有的占有、使用的权利。居住权与租赁权有相似之处，但其本质是不同的。居住权可以通过合同、遗嘱、判决设定，没有最长期限的限制，并且有物权保护（登记制度），其稳定性高于房屋租赁。居住权根据不同的标准分为不同的类型。

（一）根据居住权人不同，居住权分为：

①在自己的住房里为他人设定居住权，最常见的情形是再婚夫妻为配偶设定居住权、老人为保姆、近亲属设定居住权等；

②在他人的住房里为自己设定居住权，比如父母全资为子女购房，可以在该房产里为自己设定居住权，确保自己老有所居。

（二）根据居住权的设立方式不同，居住权分为：

①合同型居住权，即通过合同设立的居住权；

②遗嘱型居住权，即通过遗嘱设立的居住权；

③判决型居住权，即通过法院判决设定的居住权。

二、合同型居住权的设立

合同型居住权是居住权人为满足生活居住的需要，按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，它是当事人双方平等协商意思达成一致所设立的居住权【注：《民法典》第366条】。

（一）合同型居住权的设立应当采用书面形式，订立书面合同

我国法律要求通过书面合同设立居住权。书面合同的形式包括合同书、信件、电报、电传、传真、电子数据交换、电子邮件等【注：《民法典》第367、469条】。如果当事人双方口头设定了居住权，这是否有效，法律实践中存在争议。我认为，口头设立的居住权是有效的，理由是：

当事人订立合同的形式是多种多样的，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式【注：《民法典》第469条】。法律法规明确要求订立合同应当采用某种特定形式，但是没有规定未采用该形式的法律后果的，应当根据《民法典》有关合同效力的规定确定其效力，不能仅仅因为没有采用特定形式而否认其效力。合同是否有效，取决于合同是否符合《民法典》关于合同效力的有关规定。合同形式仅仅是当事人订立合同所采取的方式，不会必然影响合同的效力。《民法典》没有规定居住权合同没有采用书面形式就是无效的。

口头合同最大的问题就是难以确认当事人之间是否存在合同关系，以及合同的具体内容。如果当事人一方否认口头合同，但是另一方已经实际入住涉案房屋了，应当视为居住权合同的主要义务已经履行，应当认定居住权合同成立【注：《民法典》第490条】。

（二）合同型居住权应当进行登记，居住权自登记时设立。

我国对合同型居住权的设立采用登记生效的物权变动模式。居住权合同签订后，居住权并没有设立。只有当事人依据居住权合同在不动产登记机关登记后，居住权方能设立【注：《民法典》第368条】。

当事人双方签订了居住权合同，但没有办理登记的，居住权人可以基于居住权合同的约定，要求房屋所有权人履行登记义务，办理居住权登记手续。如果房屋所有权人拒绝，居住权人可以提起诉讼。

三、遗嘱型居住权的设立

遗嘱型居住权是指立遗嘱人以遗嘱的方式在自己的房屋里为他人设立居住权。在现实生活中，立遗嘱人与居住权人通常存在特殊的身份关系或者感情关系，如再婚夫妻、老人与保姆等。

（一）遗嘱型居住权的设立应当订立合法有效的遗嘱

遗嘱是否有效，取决于遗嘱的形式和内容两个方面。如何判定遗嘱的法律效力，本文不再赘述。需要强调指出，口头遗嘱是合法有效的遗嘱，当事人可以通过口头遗嘱设立居住权。

（二）遗嘱型居住权自继承开始时设立，不需要登记

遗嘱型居住权的设立参照合同型居住权的规定【注：《民法典》第371条】。鉴于《民法典》第230条对因继承所产生的物权变动有特别规定，即：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。根据法律特别规定优先于一般规定的原则，遗嘱型居住权的设立继承开始之时，并且不需要登记。再者，遗嘱在立遗嘱人去世时生效，通过遗嘱设立的居住权，事实上也不可能登记。

有人认为遗嘱型居住权的设立应当是居住权登记之时而不是继承之时。我认为，这种观点是错误的。因为我国对继承人取得遗产的时间和方法采取的是宣示主义立法例。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力【注：《民法典》第230条】。继承人应得之财产自继承开始时即归其所有。无论是动产还是不动产，继承开始后无需登记即可直接产生物权变动的法律效力。因此，继承人取得不动产物权的时间是继承开始之时而非登记之时。

四、判决型居住权的设立

判决型居住权指法院通过判决为一方当事人设立的居住权。目前判决型居住权大多发生在婚姻家庭领域。其法律依据并不是《民法典》“物权编·居住权”的规定，而是“婚姻家庭编·离婚”的规定，即：离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决【注：《民法典》第1090条】。法院判决一方对另一方的帮助方式，可以是现金、实物、住房等。以住房进行帮助的，就是设立居住权。

（一）判决型居住权的设立必须符合法定条件，不能任意设立

离婚时，一方处于弱势，有住房需求但又无力解决，法院只能利用公权力通过判决为之设立居住权，以保障其居住权利。判决型居住权的设立并非出于房屋所有人的自愿，甚至会遭到强烈反对。因此，法官通过裁判设立居住权，应当符合以下条件：

①接受帮助的一方只能在离婚时要求经济帮助提供房屋居住；

②接受帮助的一方必须生活困难，离婚后没有住处；

③另一方有负担能力；

④法院通过判决设立居住权，可以有偿，也可以无偿，但是必须有一定的期限或消灭条件。当期限届满或者条件达成时，提供经济帮助的一方就不再承担经济帮助义务，居住权消灭。

（二）判决生效之日，居住权设立，不需要进行登记

判决型居住权是基于法院判决引起的物权变动，是公权力介入后依据公法进行的物权变动。根据法律规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力【注：《民法典》第229条】。

判决型居住权不需要登记，可以直接依据法律规定，发生物权效力。登记公示主义只适用于基于法律行为发生的物权变动。判决型居住权不是基于法律行为发生的物权变动，而是法院行使公权力的结果（法院的生效法律文书），公权力行使的结果本身就具有很强的公示力，无需再通过登记对外彰显物权变动，登记不是物权变动的生效条件。

【作者：刘维昭，北京市安博律师事务所律师】