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房屋已经出卖但没有过户，购买人能否排除法院的执行？
当事人签订了《房屋买卖合同》，交付了房款，但没有办理房屋过户手续。出卖人（原房主）因涉案被法院强制执行，该房屋被查封。购买人能否通过执行异议之诉排除法院的强制执行呢？
该问题在司法实践中极具争议。各地法院做法不一，肯定观点和否定观点都有一定的道理，并且都能找到法律依据。
持肯定观点的人认为，购买人的异议成立。因为房屋买卖合法有效，购买人已经支付了房款，且实际占有该房产，其利益应受到法律保护。出卖人应当继续履行合同，将房产过户到购买人名下。法院应当解除查封。其法律依据是《民法典》第215条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第14条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议 (民事部分)纪要》第58条。
持否定观点的人认为，购买人的异议不成立。因为房屋产权没有转移，该房产仍然属于出卖人，法院可以查封。其法律依据是《民法典》第209条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条。
我持肯定观点。我认为，房屋出卖后，即使没有过户，法院也不能查封该房产。如果法院查封该房产，购买人可以通过执行异议之诉维护自己的权利，排除法院的执行。
我的理由是：
一、房屋已经出卖但没有过户，房屋产权没有变更登记，购买人对房屋不享有物权，但对出卖人享有债权。申请执行人对出卖人享有的权利也是债权。二者都属于普通债权，是平等的，同质的。
房屋买卖没有办理物权登记，并不影响合同的效力【注：《民法典》第215条】。购买人可以要求出卖人继续履行合同义务，办理过户手续。更重要的是，购买人的债权针对的责任财产范围仅限于房屋这一特定财产，具有不可替代性。如果法院为了执行生效判决，实现申请执行人的债权，强制执行该房产，就会不可避免的侵犯购买人的债权，违反债权的平等性原则。
二、购买人是占有房屋的债权人，申请执行人是未占有房屋的债权人。二者发生冲突时，应当优先保护占有者的权益。这是最高人民法院的基本法律逻辑。
债权冲突时，优先保护占有者的合法权益。这是最高人民法院在《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确表达的基本法律逻辑。该解释第九条规定，土地使用权人就同一土地使用权订立数个转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。
房屋和土地均属于不动产，物权的设立、变更、转让和消灭均需要登记【注：《民法典》第209条、214条、355条】。根据类似问题类似处理的思路，房屋产权没有变更登记，当事人的债权发生冲突时，应当优先保护占有者的合法权益。购买人是占有房屋的债权人，申请执行人是未占有房屋的债权人，在购买人合法占有房屋的情况下，没有理由排除其合法占有。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第14条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议 (民事部分)纪要》第58条均明确表示购买人可以排除法院对房产的强制执行。
三、购买人基于房屋买卖合同占有该房屋，对房屋享有占有权，可以对抗第三人。
房屋买卖之后，双方没有办理产权过户手续，房屋产权未转移，出卖人仍是法律上的房屋所有权人。但是，购买人基于房屋买卖合同合法占有该房屋，对该房屋享有占有权。这种占有虽非物权，但具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能。购买人可以基于房屋占有权对抗申请执行人。
四、房屋买卖行为没有影响申请执行人的债权针对的责任财产范围，法院没有必要执行该房产，否则会扩大申请执行人的责任财产范围，侵犯购买人的财产权，
申请执行人作为债权人，其债权指向的责任财产范围是被执行人（出卖人）的所有个人财产。被执行人的房屋出售之后，取得了房屋价款，其部分责任财产从实物形态转化为货币形态，责任财产的范围并未因此而不当减损，申请执行人作为债权人的权利并未因此而受到损害，其有权就房屋价款主张相应的权利。房屋买卖之后，法院查封该房屋并执行，事实上将购买人的部分财产纳入被执行范围，这不仅在客观上不当扩张了申请执行人的责任财产范围，也直接损害了购买人的合法权利。
五、如果法院为了实现申请执行人的债权，强制执行该房产，就会剥夺购买人的居住权，侵犯其财产权，违反公平正义原则
购买房屋是为了居住。这既不违反法律法规，也不违反“房住不炒”的房地产公共政策。对于普通人而言，房子是他们倾尽全家之力、用尽毕生积蓄购买的最重要的财产。申请执行人的债权与购买人没有任何关系。法律不能仅仅因为购买人没有办理产权变更登记，就执行该房产，剥夺购买人的居住权，侵犯其财产权。这种行为让人无法接受，更与公平正义观念相去甚远。
六、如果法院为了实现申请执行人的债权，强制执行该房产，购买人必然起诉出卖人，衍生出更多的案件。法院没有息诉止争，而是制造纠纷，这不符合司法的目的。
七、在执行异议之诉中，购买人排除法院的强制执行，应当证明如下事实：
（一）查封之前，买卖双方签订了合法有效的房屋买卖合同；
（二）查封之前，购买人支付了房款；
（三）查封之前，购买人合法占有该房产；
（四）非因购买人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
【作者：刘维昭，北京市安博律师事务所律师】
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