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《离婚协议》关于房产的约定能否排除法院的执行
《离婚协议》约定房产归夫妻中的一方所有，或者约定将房产赠与子女，但没有办理房产过户手续，房产依然登记在夫妻另一方名下。离婚后，夫妻另一方负债，法院查封、拍卖其名下的房产时，前任配偶或子女以案外人的身份提出执行异议，主张涉案房产是其本人的，只是尚未过户，要求法院解除查封，停止执行。该请求能得到法院的支持吗？
在司法实践中，案外人可能是债务人的前任配偶，也可能是债务人的子女，也可能二者兼有。本文主要论述债务人的前任配偶提出的案外人执行异议问题。如无特别说明，本文中的案外人指的是债务人的前任配偶。
对于案外人根据《离婚协议》提出的执行异议问题，我国法律法规没有明确规定，各地法院的处理方式也不一致，主要有两种观点：
第一种观点，《离婚协议》关于房产归属的约定不能排除法院的强制执行。理由是：
①《离婚协议》关于房产的约定仅对夫妻双方发生法律效力，不具有对抗第三人的法律效力；
②离婚后，案外人依据《离婚协议》的约定享有将涉案房产登记在其名下的请求权，该权利属于债权请求权，并不当然的优先于申请执行人的债权。
③不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力【注：《民法典》第209条】。《离婚协议》关于房产的约定不具有物权变动的法律效力。离婚后，房产登记在债务人（夫妻另一方）名下，债务人就是产权人，法院可以强制执行。
第二种观点，《离婚协议》关于房产的约定符合一定条件的，可以排除强制执行。理由是：
我国《民事诉讼法》设立执行异议之诉的目的是保护民事主体对涉案财产所享有的足以排除强制执行的合法权益。涉案房产负载的案外人的权利与申请执行人的权利产生冲突与对抗时，法律应当优先保护谁的权利，案外人是否享有足以排除强制执行的合法权益，法院应当根据个案的具体情况，综合考虑案外人和申请执行人权利的性质、权利的形成时间、当事人对于房产过户是否有过错、涉案房产对当事人的生活是否有重大影响、涉案房产是否抵押、债务人是否有其他财产可供执行、案外人是真离婚还是假离婚等一系列因素，不能单纯的依据房产的登记情况做出判断。
我赞同第二种观点，我认为：
①如果案外人的离婚时间早于债权债务形成时间，离婚后没有办理房产过户手续有正当理由，申请执行人对债务人（夫妻中的另一方）享有的是金钱债权，并且没有在涉案房产设定抵押。案外人可以根据《离婚协议》的约定排除法院的执行。
②如果申请执行人在涉案房产设定了抵押，或者债权债务的形成时间早于离婚时间，或者对债务人享有的是非金钱债权，案外人不能根据《离婚协议》的约定排除法院的执行。
③如果债务人（夫妻中的另一方）还有其他财产可供执行，法院应当主动变更执行标的物，不宜执行涉案房产。
我的理由如下：
一、案外人和申请执行人的权利性质
《离婚协议》约定房屋归夫妻中的一方所有。如果房产登记在另一方名下，夫妻一方享有将房屋所有权变更登记至其名下的请求权，该权利属于债权请求权。《离婚协议》不具有物权变动的法律效力，仅具有债权效力，并不当然的优先于其他债权。
申请执行人的权利可能是金钱债权，也可能是非金钱债权。
如果申请执行人享有的是金钱债权，他与案外人的权利是平等的，不存在孰优孰劣孰先孰后的问题，法律应当优先保护谁的权利，需要综合考虑涉案房产是否抵押、权利的形成时间、当事人对于房产过户是否有过错、涉案房产对当事人的生活是否有重大影响、债务人是否有其他财产可供执行、案外人是真离婚还是假离婚等一系列因素，不能一概而论。
如果申请执行人是涉案房屋的购买人，对债务人享有非金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29、30条的规定，《离婚协议》关于房屋归属的约定难以与之对抗，案外人不能根据《离婚协议》的约定排除法院的强制执行。从理论上讲，申请执行人享有的非金钱债权是物权期待权，是准物权。物权优先于债权是民法的基本原则，当同一标的物上同时存在物权和债权时，无论权利设立的先后顺序，物权均具有优先效力。
二、涉案房产抵押担保的物权公示效力
离婚后，案外人根据《离婚协议》的约定对涉案房产享有变更登记请求权。该请求权虽具有一定的人身依附性和标的物特定性，但其本质仍属于债权范畴。如果申请执行人在涉案房产上设定了抵押，抵押登记之后，该担保物权具有公示效力，可以对抗第三人。根据物权优于债权的一般原则，债权请求权不能对抗标的物上存在的所有权和担保物权。申请执行人根据抵押担保的约定申请执行涉案房产时，案外人不能根据《离婚协议》的约定排除法院的强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条有明确规定。
如申请执行人对涉案房屋没有设定抵押担保，案外人能否根据《离婚协议》的约定排除法院的强制执行，一个至关重要的因素就是权利的形成时间。
三、案外人和申请执行人的权利形成时间
债权的形成时间并不影响债权的平等性，但是影响债权履行的先后顺序。在权利平等的情况下，谁的权利形成时间早，谁的请求权在时间上就具有优先性，法律就应当优先保护谁的权利，这符合公平原则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第6条、第7条就体现了这一原则。
更为重要的是，在司法实践中，夫妻双方恶意串通，假借离婚名义转移财产、逃避债务的情形不在少数。法院必须防止假离婚真逃债的情形。案外人离婚的时间是否早于债权债务发生的时间，是判定恶意串通与否最重要的因素，也是最客观的因素。一般来说，离婚时间早于债权债务形成时间，可以合理排除恶意逃避债务的主观故意。如果晚于债权债务形成时间并且财产分割明显不公平，通常具有恶意串通逃避债务的可能性。
四、债务人是否有其他财产可供执行
从权利内容看，案外人根据《离婚协议》享有的涉案房产变更登记请求权直接指向的对象是涉案房屋本身，并且涉案房屋是唯一的对象，具有强烈的针对性。申请执行人的债权请求权并未指向债务人的特定财产。债务人的所有财产都属于责任财产的范围，都可以成为执行对象。涉案房产并不是唯一的执行对象。
从减少当事人诉累，合理利用司法资源的角度考虑，如果债务人有其他财产可供执行，法院应当主动变更执行标的物，不宜执行涉案房产，以免引起其他的不必要的诉讼。
五、案外人对于房产过户是否存在过错
权利应当及时行使。法律不保护躺在权利上睡觉的人。案外人根据《离婚协议》的约定对涉案房产享有变更登记请求权。在司法实践中，案外人没有行使权利，房屋没有过户，有的是案外人的个人原因，有的是客观原因。如果案外人为了避税而故意不办理，或者经催促仍拒绝办理，故意拖延变更登记时间，可以认定案外人存在主观过错，法律应当优先保护无过错的申请执行人的利益，不应当支持案外人的执行异议请求。如果涉案房屋设有抵押、按揭贷款未全部偿还、经济适用房的出售年限未满等原因导致房产不能办理过户，或者案外人正在办理变更登记过程中，涉案房产被执行，没有办理过户登记不是案外人自身原因造成的，不能视为案外人有过错。
六、涉案房产对案外人的生活是否有重大影响
从对民事主体的利害影响看，《离婚协议》关于财产的分割往往与其他权利义务的承担相关联，并且包含了情感补偿、生活照顾等因素。债权的权利保护，主要涉及物质利益，不涉及情感补偿、生活照顾等因素。相比而言，《离婚协议》对当事人的生活影响更大。如果涉案房产对案外人具有生活保障功能，是其唯一住房并且已经长期居住，在有关当事人之间以及相关方面已经形成了比较稳定的社会关系，法院执行涉案房产应当慎重，不是万不得已，不宜轻易打破这种稳定的社会关系。
七、当事人是真离婚还是假离婚
在司法实践中，夫妻双方有的是真离婚，有的是假离婚。法院还要审查当事人是真离婚还是假离婚，如果是假离婚，案外人不能根据《离婚协议》的约定排除法院的强制执行。
另需说明的是，《离婚协议》约定将涉案房产赠与子女，涉案房产被执行时，子女提出案外人执行异议，与前任配偶提出的执行异议大同小异。
【作者：刘维昭，北京市安博律师事务所律师】
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