一、基本案情:
1999年3月21日,刘某与冯某签订《协议书》,内容为:冯某将北京市朝阳区金盏乡沙窝村#号北房三间半交给刘某长期使用管理,并将房产证交给刘某。同日,李某支付冯某房款一万八千元,冯某开具收款《证明书》。佟某作为证明人在收款《证明书》上签字,并单独出具《证明书》证明付某于1999年3月21日将该房产卖给了刘某(该证明书落款处没有时间)。
2003年,刘某在该宅基地范围内新建房屋九间。
2005年6月6日,冯某与刘某签订《租房合同》,将该房屋出租给刘某,租期为六年,自2005年7月1日至2011年7月1日,每月租金260.00元。租金分两次交齐,每次交三年的租金,第一次在2005年8月1日前支付,第二次在2008年8月1日前支付。刘某拖欠租金累计达一个月的,冯某有权解除合同。双方同时约定,撕毁原协议书,刘某退回冯某的宅基地使用证。在冯某租房期间,因任何原因需要公共拆迁宅基地及房屋,冯某和刘某各自负责处理各自拥有的宅基地及房屋和财产,取得各自相应的占用费用。刘某的原房款一万八千元整,返还一万元,其余八千不再返还。
2008年8月1日,刘某未按约定缴纳房屋租金。
2008年11月,冯某以刘某未按时缴纳租金为由,向法院提起诉讼,要求:①解除房屋租赁合同;②刘某腾退房屋;③刘某拆除建造的房屋,恢复租赁房屋的原状;④支付2008年8月1日至房屋腾退期间的房租。
一审法院认为:《协议书》已经终止履行。《租赁合同》合法有效。刘某拖欠房租长达一个多月,冯某有权解除合同。本案解决的是《租房合同》产生的纠纷,而刘某的自建房屋是依据《协议书》所建,系另一法律关系,双方如有争议可以另行解决。鉴于此,法院判决支持了冯某的①②④项请求,驳回了③项请求。
冯某不服,向北京市第二中级人民法院提起上诉。
二、本案涉及的法律问题及其分析:
1、《协议书》及《租房合同》是否体现同一法律关系?
2、与刘某的自建房屋有关的法律纠纷是否属于租赁合同纠纷?
3、《租房合同》中,双方权利义务关系的标的物是冯某的三间半北房,还是包括刘某的自建房屋在内的所有房屋?
(法律分析略。可参考答辩状)
三、法院判决:
北京市第二中级人民法院驳回了冯某的上诉请求。
附:答辩状(二审)
答辩状
上诉人:冯某
被上诉人:刘某
被上诉人刘某就冯某诉刘某房屋租赁合同纠纷一案, 提出答辩意见如下:
一、《协议书》体现了当事人之间的买卖关系,《租房合同》体现了当事人之间的租赁关系。一审判决对这一法律事实认定正确。理由是:
1、《协议书》签订后,上诉人就将房产证交付给被上诉人。这表明上诉人将房产卖给了被上诉人。佟某作为证明人,也明确表示上诉人把房子卖给了被上诉人。
2、《租房合同》签订后,《协议书》废止,这仅仅表明买卖关系的终止和租赁关系的发生,绝不意味着买卖关系和租赁关系是同一法律关系。
二、被上诉人的自建房屋是依据《协议书》建造的,与《租房合同》无关。理由是:
《协议书》是在1999年3月21日签订的,《租房合同》是在2005年6月6日签订的,而被上诉人的自建房屋是在2003年建造的。这表明自建房屋是依据《协议书》建造的,与《租房合同》无关。
三、在本案中,当事人之间是房屋租赁纠纷,与自建房屋无关,一审法院认为与自建房屋有关的纠纷应另行解决,符合法律的规定。
与自建房屋有关的纠纷不属于房屋租赁纠纷。上诉人要求解决与自建房屋有关的纠纷,实际上混淆了房屋买卖关系和房屋租赁关系。
综上,一审法院的判决既有事实依据,又有法律依据,合法正确,应当依法维持,驳回上诉人的上诉请求。
此致
北京市第二中级人民法院
被上诉人:刘某
代理人:刘维昭、
2009-8-30
(刘维昭律师:13522466520)
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