一、基本案情：
1999年3月21日，刘某与冯某签订《协议书》，内容为：冯某将北京市朝阳区金盏乡沙窝村＃号北房三间半交给刘某长期使用管理，并将房产证交给刘某。同日，李某支付冯某房款一万八千元，冯某开具收款《证明书》。佟某作为证明人在收款《证明书》上签字，并单独出具《证明书》证明付某于1999年3月21日将该房产卖给了刘某（该证明书落款处没有时间）。
2003年，刘某在该宅基地范围内新建房屋九间。
2005年6月6日，冯某与刘某签订《租房合同》，将该房屋出租给刘某，租期为六年，自2005年7月1日至2011年7月1日，每月租金260.00元。租金分两次交齐，每次交三年的租金，第一次在2005年8月1日前支付，第二次在2008年8月1日前支付。刘某拖欠租金累计达一个月的，冯某有权解除合同。双方同时约定，撕毁原协议书，刘某退回冯某的宅基地使用证。在冯某租房期间，因任何原因需要公共拆迁宅基地及房屋，冯某和刘某各自负责处理各自拥有的宅基地及房屋和财产，取得各自相应的占用费用。刘某的原房款一万八千元整，返还一万元，其余八千不再返还。
2008年8月1日，刘某未按约定缴纳房屋租金。
2008年11月，冯某以刘某未按时缴纳租金为由，向法院提起诉讼，要求：①解除房屋租赁合同；②刘某腾退房屋；③刘某拆除建造的房屋，恢复租赁房屋的原状；④支付2008年8月1日至房屋腾退期间的房租。
二、本案涉及的法律问题：
1、《协议书》及《租房合同》是否体现同一法律关系？
2、与刘某的自建房屋有关的法律纠纷是否属于租赁合同纠纷？
3、《租房合同》中，双方权利义务关系的标的物是冯某的三间半北房，还是包括刘某的自建房屋在内的所有房屋？
三、法院判决：
一审法院认为：《协议书》已经终止履行。《租赁合同》合法有效。刘某拖欠房租长达一个多月，冯某有权解除合同。本案解决的是《租房合同》产生的纠纷，而刘某的自建房屋是依据《协议书》所建，系另一法律关系，双方如有争议可以另行解决。鉴于此，法院判决支持了冯某的①②④项请求，驳回了③项请求。
（刘维昭律师：13522466520） |
